Красиво жити не заборониш: у 2002р. на воду було спущено грандіозне судно The World, де люди мешкають у власних плавучих квартирах. На борту 165 квартир-кают на будь-який смак: від скромних 1-кімнатних до розкішних пентхаусів. Плавати по світу, не виходячи з квартири, — мрія, що стала реальністю. Оскільки мешканці квартир є фактично і власниками всього корабля, то саме вони обирають маршрут слідування. Так само відбувається і з будь-яким «земним», а не плавучим, кондомініумом — мешканці самі вирішують його долю, беруть на себе відповідальність за власне житло та прилеглі території.

Спільне — найбільш ефективне. Читаючи цю рубрику, ви вже могли у цьому переконатися. Але в Україні чомусь дана світова практика працює значно гірше, як й інші форми солідарного співволодіння чи співуправління. Однак, ми знову хочемо познайомити читачів із успішним кейсом — об’єднанням громадян, що досить широко використовується у світі. Мова про кондомініуми.

Це форма власності на житловий комплекс, схожа на наші ОСББ. Суттєва різниця полягає у тому, що власники квартир у кондомініумах викуповують земельну ділянку під будівлею та навколо неї або беруть її у держави в довгострокову оренду. Більша відповідальність? Так, але і незрівнянно більші можливості.

Слово «кондомініум» має латинське походження і означає «співвласність». Ідея кондомініуму з’явилася ще за часів Римської імперії, коли сенат дозволив громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. У ХХ ст. цей підхід поширився у Європі, згодом «перекочувавши» і в країни Латинської Америки. Саме там вперше 1951р. були прийняті закони, які створили правові рамки для кондомініумів як частини житлової галузі. Через 10 років закон Пуерто-Ріко склав основу закону про кондомініуми, прийнятого Конгресом США у 1961р. Сьогодні кондомініуми можна зустріти всюди у світі, проте до держав, у яких така форма власності особливо міцно утвердилася, відносять США, Канаду, ОАЕ, країни Південно-Східної Азії, Індію, Австралію, Велику Британію, Францію, Болгарію, Італію, Угорщину тощо.

От, зверніть увагу, ринок нерухомості Торонто пережив у 2011р. кращий квітень за весь час свого існування: у цей період було продано 3249 одиниць житла в кондомініумах. Продажі зросли на 89% порівняно з аналогічним періодом минулого року. З початку року вже продано 8675 квартир, що на 23% випереджає темпи за аналогічний період минулого року. Із кожних 10 будинків 6, проданих у районі Великого Торонто, — кондомініуми.

У кондомініумі кожна окрема квартира належить своєму законному власнику, а житлова територія (прибудинкова земля, хол, підвал, технічні поверхи і т.д.) перебуває у спільній власності всіх мешканців. Таким чином, власники колегіально можуть вирішувати всі питання життєдіяльності будинку, разом несуть відповідальність за цей великий спільний дім і ділять порівну витрати на утримання та ремонт. На противагу ж, мешканці можуть здавати в оренду землю або підвальні приміщення, витрачаючи ці кошти на благоустрій своєї маленької общини. Власники квартир у кондомініумах не чекають допомоги від жеку чи місцевої влади, а знають, що мають важелі для вирішення проблем у власних руках.

До управління кондомініумом залучений кожен власник квартири безпосередньо, але верхівкою ієрархії є керівник компанії або рада асоціації мешканців. До того ж, кожен кондомініум має свою декларацію — звід правил, обов’язкових для виконання всіма мешканцями кондомініуму. Ці правила — не формальні бюрократичні фрази, написані, «аби були». Життя у кондомініумі може бути комфортним лише за умови взаємоповаги його мешканців, тож ці правила мають на меті розтлумачити людям, як краще налагодити контакти один із одним, щоб злагоджено діяти на благо спільного дому.

Цікаво, що у Таїланді, наприклад, якщо будівля офіційно має статус кондомініуму, то 49% його площі дозволено продавати іноземним громадянам у повну власність. У той час, як у стандартних апартаментах іноземець може купити квартиру тільки у т.зв. «довгострокову оренду» на 30 років. Тобто, рівень довіри до іноземців у кондомініумах на порядок вищий, адже всі його мешканці пов’язані спільною метою, правилами декларації та постійно взаємодіють на періодичних радах власників.

ПЛЮСИ КОНДОМІНІУМІВ:

+ У власників квартир з’являється хазяйновитість, відповідальне ставлення до власного помешкання.

+ Квартплата мешканців кондомініуму не оподатковується, адже така організація не є прибутковою.

+ За малозабезпеченими громадянами зберігається можливість отримання субсидій від держави на сплату комунальних послуг.

+ Власники житла самі розставляють пріоритети, вирішують, на що витрачати гроші і в яких розмірах.

+ Мешканці можуть і мусять контролювати якість проведення ремонтних робіт, використання квартплати, витрат на обслуговування будинку і т.д.

+ Члени кондомініуму отримують право на власний розсуд розпоряджатися нежитловими територіями та приміщеннями, прибудинковою територією й отримувати з цього прибуток на користь кондомініуму.

+ У разі звернення до суду об’єднанню буде набагато легше відстояти свої права, аніж кожному мешканцю окремо.

+ Неплатоспроможні мешканці зі згоди сусідів по кондомініуму можуть зробити свій внесок в об’єднання працею, а не грошима.

МІНУСИ КОНДОМІНІУМІВ:

- Чим більша площа квартири та прилеглої території, тим, відповідно, більше витрат на їх утримання. Не кожен зможе дозволити собі цю кругленьку суму.

- Іноді нечесні на руку керівники кондомініумів «провертають» махінації з тарифами й орендою.

- За якісний ремонт кондомініуму доведеться відповідно платити, і ця вартість може бути досить суттєвою, адже мешканці самі контролюють процес та обиратимуть найкращі матеріали і виконавців.

До речі, кондомініумом може бути не тільки багатоповерховий будинок, а навіть ціле котеджне містечко, як це вже давно практикується у Болгарії. В останнє десятиліття прокотилась хвиля «кондомінізації» і Німеччиною. Оформивши будинок як кондомініум, мешканці не тільки стають власниками свого житла, а й отримують частку у спільному майні, і їхні квартири набувають більш високої вартості.

На прикладі Канади, США та Німеччини можна виділити найбільш характерні переваги та недоліки кондомініумів. Як правило, кожне добровільне об’єднання громадян несе користь для людей, які до нього входять, однак всюди можна знайти й певні негативи. Проаналізуємо.

Зазвичай, квартира в кондомініумі — це апартаменти з двома-трьома спальнями, однією-двома ванними кімнатами. Плата щомісяця складає близько 30-50 центів за квадратний фут, тобто, у перерахунку на звичні нам величини, 1 м² вартував би 26,80 – 44,70 грн. Більше половини суми йде на комунальні платежі і послуги в кондомініумі, решта — податок на нерухомість.

В Україні, незважаючи на всю неефективність жеків, власники квартир не поспішають утворювати ОСББ. Людей лякає складність у оформленні — величезна кількість паперів, підписів і витраченого часу. Але, певно, більшість бояться по-справжньому взяти на себе відповідальність за свій дім і всі його проблеми. Дуже легко роками винуватити недолугу владу в тріщинах у стінах, у рази складніше взяти справу у свої руки, домовитися з сусідами, зібрати кошти, знайти будівельників…

Коли ж ми, українці, перестанемо боятися бути хазяями у власній хаті та керуватимемо нею розсудливо і самостійно?

• ← ДЕНИС ЖАРКИХ: «САМЫЙ СТРАШНЫЙ БИЧ ЭЛИТЫ — ЕЙ НЕЧЕГО ПРЕДЛОЖИТЬ»
• НАУКА. МІЖ «НІЩО» І «ЩОСЬ» — ЩО? →